一起來當天龍人｜陳廷達｜中信夢想家-房仲部落

【想通這些問題，房子就自己賣】
委託仲介要收成交價４％好貴喔!! 仲介賺太多! 自己賣省服務費
想通以下這些問題，自己賣房子!!

我是在台北市大安區的房仲，資歷10年的金仲獎楷模,希望透過我的經驗分享讓大家更了解整個售屋的過程以及所有會發生的問題，會用簡單易懂的方式讓大家了解~當然如果要深入一點或者做售屋規劃可以在諮詢我，文章最後面有聯絡方式。

1. 賣一間房子要賣多久?

不一定，看屋況、人況、還有市場的氣氛! 快則幾天~半年內最慢我賣過三年的案子Q_Q

2. 要怎麼做廣告甚麼廣告最有效?

還是要看物件而定，若本身價格便宜的物件刊登591，客戶現在很聰明都會上網做功課，若是太貴連問都不會問，如果是區域性產品則廣告傳單OP守現場，等等效果較佳~現在資訊爆棚的社會也有很多利用網路行銷工具~或者社區布告欄等等之類~甚至租大看板

3. 要做多少廣告?費用?

當然越多越好，但我相信多數打來的都會是仲介....光是一則591房屋交易網，PO到置頂2000~2500不等(時效兩個月內)，這只是單一591~還有其他網路平台，甚至路邊看板可以租，還有布條，房屋大看板等等~行銷方式千百種~各種誇張的廣告我相信你一定有看過~費用當然不一定，但可以說方法很多種~重點要吸引買家的目光!!

4. 接到電話詢問怎麼說

這個步驟我覺得最重要，客戶看了廣告來電詢問，一定是有興趣，所以務必好好把握機會!目的只有一個!就是約他出來看房子~但很多屋主都有工作或是不在附近~沒辦法隨時待命，所以心態就會希望客戶一定是準客戶，或者希望客戶先了解周邊環境再來看屋! 這種屋主心態是很常見的! 導致跟客戶介紹時，往往立場就會偏頗到你熟不熟區域等等之類，或懷疑對方是否只是問問或參觀? 導致與客戶很難會有交集

5. 預計要帶看幾組客戶

這個真的不一定....如果您是公寓5樓+顶加的話我想等房子賣掉後應該會瘦不少，但一間正常不錯的房子我的經驗至少帶看30~40組左右~可能會有1~2組出價!對仲介來說帶看就是舞台，這時候經驗老到的前輩就是會比較吃香(會不會判斷客戶是關鍵)

6. 要花多少時間帶看(含等待.接洽.被放鴿子)

我等過最久的是兩個小時....一下子塞車，一下子怎樣怎樣的，如果您是百忙之中從別區跑來的感覺真的會很差，若您是大忙人千萬別自己花時間再帶看上面，講實在仲介辛苦就是因為隨時待命，隨CALL隨到!

7. 我能不能隨CALL隨到?

常常接到客戶臨時打來要看，通常是看完這棟社區有喜歡想多比較幾間，或是剛好經過立馬就要看!通常不是看完就沒事~環境也要介紹~完整的介紹流程是非常細微且流暢的~若是趕時間客戶感覺也會很差的! 因為每位客戶都必須真誠相待~都有機會跟你買房子

8. 鄰居(親友)怎麼看我們賣房子這事

如果賣太貴被嫌言嫌語，畢竟大家都希望自己的房子能賣到好價格，對客人的認知來說肯定是有價差的，要嘛就推給長輩，不然交給仲介可以把事情推得一乾二淨(都仲介開的炒房幫兇XD 誤)

9. 能不能接受客戶負面情緒(嫌房子.吹毛求疵)

遇過最多的是賣太貴、人家旁邊才賣多少等等，屋型不正、裝潢、大樓梯間，甚麼都可以嫌，而他願意跟妳出價時出個芭樂價，此時您已經花了一堆時間帶他看房子，耗費一堆口舌去介紹您的愛屋，最後被嫌得一文不值，都是有可能的，務必自己先做好心理建設

10. 能不能保護自己人身安全

無論男女都會遇到怪人，房仲帶看被騷擾已經常常發生了，而現在最多就是詐騙集團，若壞人知道妳是有錢的屋主，大可以千方百計的設計妳，千千萬萬要小心，要懂得分辨保護自己，若女生可以找人陪同，或者約白天的時候，盡量不要單獨，買家有時候是成群結隊的，不是三五好友不然就親戚姊妹一群人

11. 價格怎麼訂價?

開價是門藝術，是門學問! 要考量的東西很多，產品特色、族群、市場的動態，總價級距，單價，各種市場物件的比較，一定做好完整的功課，開價就代表您的競爭力

12. 客戶出價怎麼應對?

客戶若出價您心理一定會猜想到底真的假的?可是若妳覺得價格可以一口答應後，會不會又反悔，若差很多您有辦法讓他加價嗎? 會不會只是說說?那流程又應該怎麼做比較有保障??當然也可以請買家開立不動產購買意願書，支付斡旋金或訂金，但買家也可能會覺得會不會屋主拿了錢就跑掉，一但有猜疑的心態，雙方在買賣上就會產生隔閡，而仲介的做法一定會要求客戶填寫買賣意願書(斡旋)，來確定購買的意願

13. 如何讓客戶不會覺得我們是老王賣瓜

拿出數據來，過去的成交資料紀錄等等....買賣經驗，給客戶參考

14. 怎麼讓客戶覺得我們的價格不貴

拿出數據來，過去成交的資料等等經驗，也有可能房子的價格是高於市場行情的那提供數據這招可能也沒甚麼效果，只能講述房屋的附加價值，或者加分的地方，稀有性等等給客戶參考，創造房屋的價值

15. 讓價還價我應該要怎麼做

買方都希望買便宜，是不變得定律

16. 到底我的房子應該值多少

必須花時間去了解社區的成交紀錄，以及附近環境，屋況在做評估，銀行估價也可以列為參考

17. 到底該賣這一組(客戶會不會跑走)還是等下一組

這個真的要看經驗，有些客戶因為貪心會越賣越低，若價格覺得合理就賣，這類的經驗無論是以前還是現在都持續在發生

18. 怎麼為成交安全(拿到錢)把關

若是委託仲介會有履保公司來保障交易安全，在帶看的過程中也要解客戶的背景財力等等....從對談中了解客戶是否有備而來還是來亂的

19. 我能不能堅持到房子賣掉的最後

除非您真的有大把的時間，還要有一顆包融一切的心，過於常人的耐心，善於溝通的嘴，還要有非常好的體力，除此之外若是客戶第一次買房，貸款部分跟流程該注意的地方，還必須協助客戶來完成

20. 這樣的時間心力如果量化成錢，等於多少

時間無價，每個人的認知不一樣，自己賣是可以省下4%服務費，但說實在仲介沒有想像中得好賺，雜事多，還要承擔責任，售後服務等等...還要回應各種問題處理各式各樣的問題，沒事還好若房子有瑕疵可能還要陪買賣雙方上法院，這4%也不是都仲介拿走還有跟公司的獎金有關，這4%也是有成交才會收取，若沒成交仲介公司一毛錢的收入都沒有，卻還要花錢花時間

21. 這和給仲介賣，我還賺多少...

仲介屋主收4%，這程中我們要處理客戶的大小事，重點是有賣掉才有，沒賣掉就是空談!萬一是一般約也許成交的是別的同業，而我們的努力一切都會是白費! 而大多數的仲介都是沒有底薪，但願意吃苦耐勞，不怕風吹日曬，有時候業績不好，連下一餐在哪我們都不知道，其實在房仲的心目中最需要的是妳們得肯定，客戶的肯定才是仲介真正的原動力!若您未來看到仲介到府拜訪，千萬別急著趕他們走，至少跟他們說聲謝謝!因為他們也許犧牲掉與家人共近晚餐或颳風下雨排除萬難的來找您，目地只是希望您可以給我們一個機會幫您賣房子如此而以,房仲人員不偷不搶，靠自己的努力，去創造未來。當然想要省這4%的費用還是有方法，也謝謝留到最後觀看的您，就留著私訊我的時候再跟您分享吧!! 賣房子沒有一般人想的這麼簡單，但也不是不能省~最下面有我的聯絡方式想要了解更多的可以在私訊!

這些通通都是很常發生的事情，我們仲介與一般屋主最大的差別就差在故事與經驗，經驗無價!仲介的工作真的不是一般人想像得如此輕鬆，很多客戶在還沒成交前總是在那邊跟我們討論服務費的事情，就我而言應該是，服務的過程來評斷我的服務在給予回饋，客戶所付的服務費都是對我們業務員得肯定，我們必須犧牲假日休閒的時間，隨時待命! 不然這麼賣命的賣房子幹嘛? 

在賣房子的過程中，有很多眉眉角角的事情要去注意，上面沒提到的是現況調查的部分，買方賣方都一樣，有些事情屋主不見得知道，就仲介而言，除了了解房屋一切狀況之外，必須左右鄰舍打聽甚至上網查相關的資料，製作不動產說明書(俗稱產權)仲介的工作除了居間協調之外，還要保障雙方的交易安全，以我親身經歷就曾經遇過以上問題，那沒有售屋經驗的屋主又要如何面對?如何處理? 有時候有個第三方來協調往往會更圓滿的達成目標。

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