最新實價登錄揭露，大直豪宅「西華富邦」，今年以來第八筆交易，以總價1.94億元、拆算後單價172.8萬元成交，價格尚屬盤整後行情。不過「西華富邦」自2015年交屋潮後，兩年內僅賣出五戶，去化速度緩慢，但今年以來市場回溫，不僅陸續揭露八戶，累積成交也達18.6億元，勇奪2018上半年的「最熱豪宅王」。

最新實價揭露顯示，今年6月「西華富邦」21樓戶，成交在總價1.94億元，拆算車位後單價172.8萬元，價格落在該社區行情內；且據謄本顯示，買方為法人美安投資股份有限公司，但其董事長許愛貞，正是聯華神通集團董娘。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，「西華富邦」是台北市最高豪宅，且高樓層戶單坪開價，曾挑戰前央行總裁彭淮南的300萬元防線，預售時就備受市場關注；而目前揭露資料中，該社區最高單價為290.6萬元，落在2015年交屋潮的39樓戶。

不過2016年隨即受到房市轉向影響，張旭嵐指出，「西華富邦」去化速度也跟著停滯，目前平均單價約在158至217萬元間，每戶總價2.3億元左右，隨著今年房市回溫，這次成交的21樓戶，價格尚屬行情之內，且該社區頂樓戶尚未售出，依舊有挑戰單價300萬元機會。

「西華富邦」交易動向約略引導出豪宅市場的走勢。大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，該社區總共有198戶，2015年在內政部實價登錄上揭露了81筆交屋資料後，成交速度嘎然而止，2016、2017年僅五筆交易，直到今年上半年房市回溫，才陸續揭露八筆交易資料。

除了「西華富邦」上半年成交亮眼外，統計2018上半年實價登錄資料發現，大安區豪宅「敦南寓邸」同樣有八筆交易揭露，但「西華富邦」今年累積總銷18.6億元最高，穩坐交易王寶座。

根據最新實價登錄資料，繼信義計劃區指標豪宅「文心信義」之後，大直知名豪宅西華富邦今年4月單月也熱銷6戶，一戶多在二到三億元，總銷金額達14.9億元，等於一個月賣掉一個中小型指標建案。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，市況顯示，隨整體市場回溫，富豪也開始出手，不少人甚至用掃貨方式，一買就是兩三戶。由於冠德信義，One Park Taipei信義聯勤、陶朱隱園等超豪宅陸續加入戰場，預料台北豪宅市場將再掀熱戰。

北市豪宅去年明顯解凍，信義區知名豪宅文心信義在去年12月就賣了二戶，總銷金額就高達近10億，再加上去年10月及11月的交易，文心信義在去第四季就賣出了20億元。

延續信義區著名豪宅的熱度，依據台北市實價登錄揭露最新資料顯示，大直知名豪宅西華富邦在今年4月份單月一口氣賣了6戶，總銷近14.9億元，最高單價一坪達217萬元，平均單價一坪187.1萬元。

郎美囡指出，4月交易的6戶中，單價超過200萬元有二筆，都位於26樓，其他幾筆交易單價都落在一坪150~180萬之間。

根據資料顯示，西華富邦4月成交的6戶中，有三戶由全球最大金屬水龍頭供應商，路達集團董事長吳材攀，以永懋投資公司名義購買，總金額約8.4億元買下。

豪宅交易持續增溫，根據最新北市實價登錄資料，大直豪宅西華富邦今年4月一口氣賣出四戶，總成交金額逾10億，其中兩戶成交價突破200萬，最高達217萬元。

4月成交的四戶，有三戶位於26樓，一戶在24樓。資料顯示，26樓的三戶均為台商、全球最大金屬水龍頭供應商路達集團董事長吳材攀以永懋投資公司名義購買，總金額約8.4億元。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，西華富邦中高樓層具有水岸景觀，且有飯店式管理，甫推出便引起注目，是大直指標豪宅之一，但先前逢政府打房，豪宅又是房市管制的主力目標，因此交易沉寂了一段時間。

郎美囡表示，台北市豪宅稅今年降稅後，由於持有成本明顯減少，市場上許多指標豪宅陸續出現交易，例如文心信義、和平大苑等，近一年都交出漂亮成績，西華富邦也在睽違近一年後，再次出現一坪200萬元以上的交易。

郎美囡指出，西華富邦共42層，198戶，實價登錄上揭露交易共91筆，交易單價多約在125~250萬元，高低樓層價差甚大，2015年曾有一坪290.6萬的交易，總價4.3億元，是中山區單價最貴的豪宅。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，由於央行認為豪宅交易能帶起房市風向，因此在房市管制陸續解禁後，獨獨不鬆綁豪宅，央行本周舉行理監事會也傳出仍在考慮是否解禁豪宅管制。

但不管央行是否鬆綁，經過二年多的市場盤整，買方對市場、稅制運作已有一定認知，當整體買氣回溫，市場信心增強，豪宅交易也露出曙光。

看好房市後市，就連建設公司老闆也出手買房，根據最新實價登錄揭露，位於台北市中山區的「西華富邦」，今年1月出現1筆位於13樓的交易，交易總金額近1.8億元，交易總坪數為131.26坪、含2車位，買方是城新投資公司，據查該公司代表人為鍾俊榮，同時也是上市建商三發地產董事長。
 
「西華富邦」樓高42樓，矗立於大直地區，屋齡約4年多，鍾俊榮所購入的13樓戶，總面積131.26坪、含2坡道平面車位，總交易金額1億7927萬元，換算成交單價為160萬元。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，以實價登錄揭露資料來看，同樓層在2015交易單價落在155~170萬元，與本次交易價格相當，因此三發地產董座的買價，算合乎市場行情。
 
據了解，「西華富邦」擁有五星級飯店萬豪酒店的軟硬體管理和服務，該基地總面積7663坪，總計蓋4棟建築物，除2棟「西華富邦」外，另外則是台北萬豪酒店、國際會議中心。「西華富邦」總戶數198戶，實價登錄至今揭露共87筆，平均成交單價約182.4萬元，最高成交單價為39樓戶的290.6萬元。該社區知名住戶包括台積電董事長張忠謀、印尼紡織大王宋良浩孫子宋大江等。

根據最新實價登錄顯示，大直豪宅「西華富邦」27樓戶別交易出現每坪212.5萬元高單價，是今年來第二件實價揭露單價逾200萬元的豪宅交易案，據了解是由一位低調的董姓商界人士買下。

實價登錄資訊顯示，「西華富邦」27樓戶別面積179.6坪，今年3月以總價3.21億元出售，換算單價每坪212.5萬元。這宗交易單價超越日前揭露的「文心信義」16樓戶別交易價每坪210萬元，為今年以來最高單價豪宅交易案，同時也是自去年房地合一稅實施以來，第五件單價超過200萬的豪宅交易案。

細數近年「200萬元俱樂部」，指標豪宅「帝寶」過去成交價多在每坪270萬元以上，但今年法拍市場拍定價，卻以每坪不到190萬元成交。單價逾200萬元豪宅交易件數，從2013年的10件、2014年的16件，一路增加到2015年高峰時的28件，去年卻減少至三件，若扣除「華固天鑄」頂樓戶為預售購入外，實際僅二戶「松濤苑」達此門檻。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，隨豪宅市場交易冰凍、價格修正幅度大於整體市場，過去高檔豪宅二大聚落大直水岸、信義計劃區，豪宅交易價格幾乎都下跌一個檔次。值得觀察的是，雖然200萬元豪宅實價揭露交易件數低迷，這次「西華富邦」交易案，仍是目前單價逾200萬交易戶數最多的社區，但高低樓層與面山河景觀與否價差甚大，已出售戶別最高單價衝到每坪292萬元，低樓層則出現只有每坪146萬元成交的，高低樓層價差近一倍。面河戶別20層以上成交單價幾乎多逾200萬元。

台北市中山區大直地區近年來鮮少有新案進場，指標豪宅「西華富邦」重啟銷售，由台北萬豪飯店、宜華國際、富邦建設共同建構，採SC（鋼骨）建築，由大陸工程營造，因面向、景觀視野不同，每坪開價150~290萬元，規劃泳池、健身房等多項豐富休閒設施，公設比僅29%。

145坪的實品屋客廳空間寬敞，規劃大面落地窗可通往陽台。林琨凱攝

新成屋「西華富邦」為大直地區近年來指標豪宅推案，基地面積3800坪，地上42層雙棟SC（鋼骨）建築，全棟加裝制震阻尼器，總戶數198戶，宜華國際持有158戶，富邦建設40戶，坪數規劃108、145坪，採毛胚交屋，5~27樓單層3戶、28~42樓是雙併，每戶有獨立門廳及2部電梯，保有一定私密性。 

25米室內泳池位於2樓，並有專業救生員。

擁景觀價差近1倍

該案總案量約500億元，萬豪飯店副總經理蘇慶福表示，本案基地位樂群二路，開價每坪150~290萬元，主要差異為面向及景觀，如臨樂群二路14樓以上的戶別，視野無遮蔽可遠眺基隆河，河景景觀加分，與面山低樓層戶別相較，價差將近1倍，現階段以低總價的戶別去化較為快速。
休閒設施豐富則是該案一大重點，蘇慶福指出，1樓空間挑高7.5米，規劃宴會廳、媽媽教室、圖書館、交誼廳等，2樓則是健身房、室內溫水標準泳池及瑜伽教室等，並聘請專業運動相關師資定期開課，供社區居民報名參加。
社區管理也不馬虎，除有富邦物業管理，還導入萬豪精品飯店服務，休閒設施屬俱樂部性質，歸屬為萬豪飯店持有，但不對外開放，公設比僅29%，室內坪數實在。 

交誼廳位於頂樓空間，視野遼闊。

【西華富邦 優缺點比較】

優點
◎位於商業區，但是住宅分區部分戶別14樓以上有永久棟距及基隆河河景景觀
◎低公設比29%，室內面積使用實在
◎多項豐富休閒設施，並導入台北萬豪飯店管理系統
缺點
◎周邊百貨林立，一般店家採買機能較缺乏
◎管理費較高，負擔較重 

主臥規劃落地窗，另有獨立更衣室空間。

該案採毛胚交屋，實品屋主臥衛浴有雙面開窗。

廚房旁可設置輕食區，中島設計更顯方便。

廚房可連通至後陽台、貨梯及傭人房。

【蘋果帶路】近美堤河濱公園

該案位樂群二路，鄰台北萬豪飯店，周邊還有美福飯店、維多利亞飯店等，鄰近美堤河濱公園，綠地多，生活品質佳，此外，家樂福、美麗華商場等亦在不遠處，採買不是問題。開車族可經由堤頂大道接往國道1號及市民大道高架橋等，大眾運輸則有捷運劍南站，可直達台北松山機場。
較推薦B1戶14樓以上戶別，臨樂群二路，可遠眺基隆河景觀。較不推薦A3戶4樓以下低樓層戶別，雖鄰七星山，但視野較遮蔽。 

美麗華百貨為大直地區唯一百貨，亦是當地地標。

捷運劍南站屬文湖線，可直達松山機場。

與台北萬豪酒店相同基地的「西華富邦」，由西華飯店與富邦建設共同投資，並找來大陸工程營造，規劃二棟、共198戶住宅，造價每坪逾30萬元，面河戶145坪、面山戶110坪，每層二戶或三戶，都有專屬的梯廳。自四年前預售以來，即使近二年遇上房市景氣反轉，不過迄今已出售近百戶豪宅，扣除西華董事長劉文治家族保留外，目前約尚有近70戶可售。

房仲業者表示，「超頂級的飯店式管理」與「42層、環山面水的絕佳景觀」，是「西華富邦」能躍升為與「帝寶」、「皇翔御琚」並稱為台北三大豪宅的主要原因，大直豪宅房價行情拉近至與傳統豪宅區如大安、信義計劃區相近。

宜華國際副總經理蘇慶福表示，與台北萬豪酒店共同基地 7,600坪為台北市少見的大面積基地開發，同時保留4,000坪開放空間作為綠地，將頂級飯店與住家軟硬體結合，例如專業快速的洗衣房、各式餐廳宴席外燴、芳療、客房服務，公設中的媽媽教室如烹飪課程也都是由萬豪師傅來教學。

一樓大廳、交誼廳、圖書室挑高7.5米，以「樹屋」為設計主軸的兒童遊戲室不僅規劃小孩專用廁所，也與媽媽烹飪教室貼心相通，此外規劃長25米、寬6米的游泳池，健身房採用的是每具市價120萬、只出貨給頂級俱部使用的Techno Gym跑步機，還規劃了戶外有烤肉區的兒童玩沙區，公設及俱樂部規劃不少都是由西華飯店董事長劉文治與設計團隊的心血，去年跨年夜，200多個住戶及親友在宴會廳和頂樓舉辦派對、欣賞101大樓、美麗華煙火。

「西華富邦」公設比不到30%管理費每坪240元，每戶約3萬元，相對於台北多數豪宅社區來說並不高，主要原因即部分公設不用住戶負擔，即享有一、二樓千坪頂級俱樂部，以及鄰近台北萬豪酒店的服務。

宜華國際副總蘇慶福表示，近期明顯感受對豪宅買氣回溫，平均每天有一至二組看屋客戶，銷售以來，以低樓層去化速度較快。

實價登錄資訊顯示，自2014年交屋以來，目前「西華富邦」已有82筆實價交易資訊揭露，其中目前已出售高樓層的39層戶別最高成交單價約為每坪290.6萬元，而面河戶別17樓以上均有出現每坪200萬元的成交價，不過低樓層6樓成交價不及每坪150萬元，高低樓層價差將近一倍，包括印尼紡織大王宋良浩孫子宋大江等，都是社區住戶。

全案平均開價約每坪220萬，因樓層高以及面山、面河等景觀差異，每個樓層價差每坪3萬至5萬元，開價從每坪160萬元至290多萬元都有。蘇慶福表示，目前客層中多為科技、傳產以及營建業等企業主，不少客戶是因為喜愛大直環境，由鄰近的「帝景水花園」、「輕井澤」、「代官山」等水案景觀豪宅遷入。

台北市今天揭露新實價資料，大直知名豪宅「西華富邦」再添一筆交易，位於17樓，買家為近年在國內房地產市場相當活躍的年輕富豪宋大江，以虹光國際開發名義名下，總價約1.72億，每坪153萬元。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，西華富邦最貴的39樓每坪達290.6萬元，17樓之前有三筆實價資料，拆算單價每坪164~185萬元，宋大江以一坪153萬元買入，低於先前行情約一成，可說揀到便宜。

根據實價資料，今天揭露的西華富邦17樓，含兩個車位共約131坪，以1.726億元交易，車位每個350萬元後，每坪單價為153萬元，在西華富邦目前已揭露的實價資料，單價相對較低。

根據謄本資料，此戶登記在「虹光國際開發」名下，虹光國際總經理為宋大江。宋大江是印尼紡織大王宋良浩的孫子，也是家族第三代接班人，近年積極進場國內不動產市場，但作風低調。

陳炳辰說，近來豪宅雖不時傳出交易消息，但多以較低價格成交，此次西華富邦高樓層景觀戶單價153萬，幾乎是用低樓層價格入手，豪宅賣壓沉重由此可見，不過也透露豪宅低手承接買氣已出現。

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